Hoàn thiện nội thất căn hộ cho thuê: làm đến đâu là đủ?

Câu trả lời ngắn gọn: hoàn thiện đến mức khách xách vali vào ở được ngay, cho đúng nhóm khách bạn nhắm tới — không phải đẹp nhất có thể. Nội thất đắt tiền không cứu được một căn hộ chọn sai khách. Bài này đi qua thứ tự ưu tiên, 9 hạng mục ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng cho thuê, và cách nghiệm thu trước khi chụp ảnh đăng tin, lấy bối cảnh cụ thể là căn hộ tại Indochina Plaza Hanoi trên đường Xuân Thủy, Cầu Giấy.

Xác định nhóm khách thuê trước khi mua bất kỳ món đồ nào

Khách thuê căn hộ khu Xuân Thủy – Cầu Giấy không đồng nhất. Có chuyên gia nước ngoài làm việc tại các văn phòng trong khu vực, có gia đình Việt cần chỗ ở gần trường học, có cả nhóm thuê trung hạn theo dự án. Mỗi nhóm đòi hỏi mức hoàn thiện khác nhau: trong số khách tôi từng bàn giao, chuyên gia nước ngoài thường cần máy sấy quần áo và lò nướng hoạt động tốt, gia đình Việt quan tâm tủ chứa đồ và bếp nhiều hơn.

Ngay trong toà, mặt bằng giá cũng đã phân hoá theo mức độ hoàn thiện từ lâu. Theo tin đăng tháng 9/2013 trên website này, một căn 97,92 m2 đủ đồ được chào thuê 1.500 USD/tháng; đến tháng 4/2019, căn 3 phòng ngủ 117 m2 chào 1.600 USD/tháng. Đó là số cũ, không phản ánh giá hiện tại, nhưng cho thấy một điều ổn định: cả hai tin đều mặc định “đủ đồ, vào ở ngay”. Bàn giao thô hoặc nội thất cơ bản gần như tự loại mình khỏi nhóm khách trả giá tốt.

Nếu bạn nhắm nhóm chuyên gia nước ngoài, nên đọc trước các yêu cầu về giấy tờ và tiêu chuẩn ở — chủ đề này được bàn riêng trong bài về chuẩn bị cho thuê căn hộ với khách nước ngoài thuộc cùng chuỗi bài này.

9 hạng mục ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng cho thuê

Phòng khách căn hộ cho thuê tại Indochina Plaza Hanoi với sofa, bàn ăn và bếp mở đã hoàn thiện — Ảnh: hanoirealestate.com.vn

Lưu ý riêng cho chủ căn hộ Indochina Plaza Hanoi: phần “xương” đã có sẵn. Theo mô tả nội thất bàn giao nguyên bản mà các đơn vị môi giới công bố, căn hộ có sàn gỗ đặc, tủ bếp và tủ áo gỗ veneer, mặt bếp đá quartz, thiết bị vệ sinh Bravat, bếp và hút mùi TEKA. Việc của chủ nhà chủ yếu là bổ sung đồ rời và thiết bị, không phải làm lại từ đầu. Chín hạng mục nên rà theo thứ tự này:

Điều hoà từng phòng: vệ sinh, nạp gas, kiểm tra trước mỗi kỳ khách mới. Trong các căn tôi theo dõi, đây là hạng mục bị phàn nàn nhiều nhất tháng đầu ở.
Giường và nệm: nệm là món đáng chi nhất trong toàn bộ danh sách. Theo kinh nghiệm của tôi, khách ở dài hạn quyết định gia hạn hay không phần lớn vì chất lượng giấc ngủ.
Sofa và bàn ăn: chọn chất liệu chịu được va chạm, dễ vệ sinh. Da công nghiệp tốt hơn nỉ sáng màu với căn cho thuê.
Máy giặt, và máy sấy nếu nhắm khách nước ngoài: trong số khách phương Tây tôi từng làm việc, máy sấy gần như là yêu cầu mặc định.
Tủ lạnh dung tích đủ cho hộ gia đình: tủ mini chỉ hợp studio, không hợp căn 2–3 phòng ngủ.
Bình nóng lạnh và áp lực nước: kiểm tra thực tế bằng cách xả đồng thời hai vòi.
Rèm hai lớp: lớp voan và lớp chắn sáng. Căn hướng Tây tại các tầng cao rất cần lớp chắn nhiệt.
Đèn và ổ cắm: bổ sung ổ cắm cạnh giường và bàn làm việc. Tôi chưa gặp khách nào trả thêm tiền vì đèn chùm đẹp, nhưng gặp nhiều khách chê thiếu ổ cắm.
Wifi và khoá cửa: lắp sẵn đường truyền, cân nhắc khoá điện tử để đỡ phụ thuộc việc giao chìa khi chủ nhà ở xa.

Những thứ không nằm trong danh sách — tranh treo tường, cây cảnh, đồ trang trí — chỉ nên chiếm phần rất nhỏ ngân sách. Chúng giúp ảnh đăng tin đẹp hơn, nhưng không giữ được khách.

Chọn nội thất theo mặt bằng và tiện ích của toà nhà

Sơ đồ mặt bằng một căn hộ tại Indochina Plaza Hanoi thể hiện bố trí phòng khách, bếp và các phòng ngủ — Ảnh: file4.batdongsan.com.vn

Mặt bằng căn hộ tại Indochina Plaza Hanoi phổ biến ở khoảng 93–145 m2, theo thông tin công bố đợt mở bán năm 2014. Với căn 2 phòng ngủ quanh mức 93–98 m2, không gian đủ rộng để đặt bàn ăn 4–6 chỗ và sofa văng lớn — đừng mua đồ cỡ nhỏ kiểu căn hộ 60 m2 rồi để phòng khách trống hoác. Ngược lại, căn 3 phòng ngủ nên dành hẳn một phòng làm phòng làm việc nếu nhắm khách chuyên gia, thay vì kê đủ ba giường.

Tiện ích toà nhà cũng quyết định thứ bạn không cần sắm. Khu tổ hợp có khối bán lẻ ngay dưới chân toà — diện tích 14.000 m2 theo thông tin công bố năm 2014 — nên máy lọc nước cồng kềnh hay tủ trữ đông lớn thường thừa với khách độc thân. Ở chiều ngược lại, các căn diện tích lớn và các căn penthouse trong toà lại cần đầu tư đồng bộ hơn hẳn, vì nhóm khách của phân khúc đó so sánh trực tiếp với căn hộ dịch vụ vận hành chuyên nghiệp.

Vật liệu, thiết bị và bảo hành: tiêu chí kiểm tra khi mua

Với căn cho thuê, tiêu chí xếp theo thứ tự: độ bền, dễ thay thế, rồi mới đến thẩm mỹ. Ba câu hỏi nên đặt cho mọi món đồ trước khi xuống tiền:

Hỏng thì gọi ai sửa, linh kiện có sẵn ở Hà Nội không? Thiết bị nhập lẻ không có trạm bảo hành là gánh nặng khi khách đang ở.
Bảo hành bao lâu, có bảo hành tại nhà không? Với chủ nhà ở xa, bảo hành tại nhà gần như là bắt buộc.
Món này bẩn hoặc xước sau hai năm sử dụng thì trông thế nào? Mặt bàn gỗ công nghiệp phủ melamine trầy là phải thay cả tấm.

Nếu không muốn tự đi gom từng món ở nhiều nhà cung cấp, có thể tham khảo các đơn vị làm trọn gói nội thất căn hộ cho thuê tại Hà Nội — ví dụ Cozyhome — giải pháp tham khảo — để so báo giá theo gói với phương án tự mua, rồi quyết định. Điểm cần so không phải tổng tiền, mà là điều khoản bảo hành và thời gian xử lý khi thiết bị hỏng giữa kỳ thuê.

Hoàn thiện đến đâu để vốn không nằm chết trong nội thất?

Nguyên tắc của tôi: chi cho nội thất phần khách nhìn thấy và chạm vào hằng ngày, dừng lại ở phần khách không để ý. Thay toàn bộ đèn âm trần, ốp lại tường, đổi sàn khi sàn gỗ nguyên bản còn tốt — đó là tiền không bao giờ quay về qua giá thuê.

Một ví dụ minh hoạ, số liệu tự đặt, không phải giá thị trường: giả sử một căn 2 phòng ngủ cần bổ sung đồ rời hết 120 triệu đồng, và mức hoàn thiện này giúp căn hộ cho thuê nhanh hơn, chênh 2 triệu đồng/tháng so với để nội thất cũ. Tạm tính mỗi năm phần chênh mang về 24 triệu, nghĩa là tròn 5 năm mới hoà phần vốn 120 triệu nếu chỉ nhìn vào chênh giá — chưa kể khấu hao. Cái lợi thật của nội thất tốt thường nằm ở chỗ khác: rút ngắn thời gian trống và giữ khách ở lâu, hai biến số ảnh hưởng dòng tiền mạnh hơn giá thuê danh nghĩa. Chuỗi bài này có một bài riêng phân tích vì sao tiền về túi từ căn hộ cho thuê ít hơn con số trên hợp đồng.

Cũng đừng quên nội thất chỉ là một biến trong phương trình. Mặt bằng giá thuê tại toà từng có giai đoạn biến động đáng kể — giá thuê căn hộ dịch vụ từng tăng mạnh theo ghi nhận trước đây của website này — nên quyết định đầu tư thêm vào nội thất cần đặt cạnh chu kỳ thị trường, không quyết định trong chân không.

Checklist nghiệm thu trước khi chụp ảnh và bàn giao

Nghiệm thu là bước hay bị bỏ qua nhất, và cũng là bước ít tốn kém nhất để tránh tranh cãi sau này. Trước khi chụp ảnh đăng tin, rà theo danh sách sau:

Bật toàn bộ điều hoà chạy 30 phút, kiểm tra nước xả và tiếng ồn từng máy.
Xả nước nóng ở mọi vòi, đo thời gian nước nóng lên sau khi bật bình.
Chạy một mẻ máy giặt, một mẻ máy sấy nếu có, kiểm tra thoát nước.
Bật tất cả bếp và hút mùi cùng lúc, thử aptomat có nhảy không.
Đóng mở mọi cánh tủ, ngăn kéo, cửa phòng — ghi lại cánh nào kẹt, bản lề nào kêu.
Đếm và chụp ảnh toàn bộ đồ rời kèm tình trạng, lập biên bản tài sản có chữ ký hai bên khi bàn giao.
Đo tốc độ wifi tại phòng ngủ xa router nhất, không chỉ tại phòng khách.

Biên bản tài sản kèm ảnh là tài liệu quan trọng ngang hợp đồng khi kết thúc kỳ thuê. Với chủ nhà không ở Hà Nội, bước nghiệm thu này nên giao cho một đầu mối tại chỗ thực hiện và gửi ảnh xác nhận — cách tổ chức đầu mối đó được bàn kỹ trong bài về kinh nghiệm quản lý căn hộ cho thuê khi chủ nhà ở xa, cùng chuỗi bài này.

Tóm lại: chọn khách trước, sắm đồ sau; chi mạnh cho nệm, điều hoà và thiết bị có bảo hành tại nhà; dừng đầu tư ở phần khách không nhìn thấy. Căn hộ tại Indochina Plaza Hanoi có nền hoàn thiện bàn giao khá đầy đủ, nên phần việc của chủ nhà thường gọn hơn nhiều so với chung cư bàn giao thô — đừng biến lợi thế đó thành lý do để tiêu quá tay.